Immobilie bewerten

Immobilie bewerten 2018-11-27T22:08:44+00:00

Wertermittlungsverfahren: 3 verschiedene Methoden zur Immobilienbewertung

Auf dem deutschen Markt wird zwischen drei verschiedenen Methoden zu Immobilienbewertung, auch Wertermittlung genannt, unterschieden. Dabei sind das Alter der Immobilie, die Lage und der allgemeine Zustand Schlüsselkriterien für die richtige Werteinschätzung.

Bei den Bewertungsmethoden werden grundsätzlich drei verschiedene Ansätze unterschieden, die in verschiedenen Situationen zum Einsatz kommen – das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren

Die Bewertung einer Immobilie wird insbesondere beim Verkauf benötigt. Dabei können die Ursachen einer Veräußerung sehr vielfältig aufgestellt sein und reichen von einem einfachen Verkauf, über eine Teilungsversteigerung im Scheidungsfall, bis hin zur gerichtlich angeordneten Zwangsversteigerung.

Weitere Zwecke der Immobilienbewertung können eine Erbschaft, die Bilanzierung einer Anlageimmobilie oder eine notwendige Ermittlung des Versicherungswerts darstellen, bei denen der Wert einer Sache kalkuliert werden muss.

Das Vergleichswertverfahren gilt unter Experten als die plausibelste und genaueste Methode zur Wertermittlung von selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken. Weil das Marktgeschehen in die Kalkulation mit einbezogen wird. Schmerzliche Grundannahme für Eigentümer, aber leider Realität: Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie potentielle Interessenten bereit sind, dafür zu bezahlen. Der Wert einer luxuriösen Villa kann ohne Nachfrage unter die Herstellungskosten fallen, das stark nachgefragte, einfache Haus ein Vielfaches derselben erzielen.

Im Kern arbeitet die Methode mit dem Vergleich einer ausreichend großen Zahl von örtlichen Objekten mit Übereinstimmungen hinsichtlich Gebäudeart und Bauweise, Größe und baulicher Zustand, Restnutzungsdauer und Qualität der Ausstattung. Dazu wird vor allem auf die anonymisierten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurückgegriffen. Für die jeweiligen Unterschiede werden Zu- oder Abschläge angesetzt. Beispielsweise für die Lage und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, für energetische Sanierungen oder Fassadendämmung, für alle Maßnahmen, die Restnutzungsdauer des Hauses verlängern.

Das Sachwertverfahren eignet sich nur bedingt für die Ermittlung eines angemessenen Verkaufspreises für privatgenutzte Immobilien. Prinzipiell errechnet es den Substanzwert einer Immobilie und kann dabei kaum die aktuelle Marktentwicklung berücksichtigen. Angenommen wird ein fiktiver Neubau – deshalb wird statt von Substanzwert oft auch von Wiederbeschaffungswert oder Reproduktionswert gesprochen. Das Verfahren wird bevorzugt bei alleinstehenden Häuser (ohne Vergleichswerte), bei denkmalgeschützten Liegenschaften oder industriell genutzten Gebäuden angewandt.

Der Sachwert wird durch drei Faktoren bestimmt: Durch den Bodenrichtwert, die Herstellungskosten des Gebäudes und die Herstellungskosten der Außenanlagen. Bodenwert und Gebäudesachwert werden addiert und um den Faktor Alterswertminderung bereinigt. Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird schließlich durch den sogenannten Marktanpassungsfaktor an den Bedingungen des örtlichen Immobilienmarktes ausgerichtet. Dieser Faktor wird von den Gutachterausschüssen ermittelt. Eine zuverlässige Berücksichtigung der aktuellen Marktlage kann er nicht garantieren.

Das Ertragswertverfahren findet bei der Ermittlung des Verkehrswertes von vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien Anwendung. Grundstückswert und Gebäudesachwert werden dabei getrennt voneinander betrachtet, da das Gebäude eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, während das Grundstück eben „unvergänglich“ ist. Im Mittelpunkt steht grundsätzlich nicht der Sachwert der Immobilie, sondern die Frage, welcher Ertrag über wie viele Jahre hinweg erzielt werden kann.

Das Verfahren ist komplex. In einem ersten Schritt werden vom ermittelten Jahresrohertrag die Betriebskosten der Immobilie abgezogen, um den Jahresreinertrag zu erhalten. In Schritt Nummer zwei wird dieser um den Bodenverzinsungsbetrag minimiert (Bodenwert mal Liegenschaftszins). Der so entstandene Wert muss schließlich in Schritt drei noch mit dem Ertragswertvervielfältiger multipliziert werden. Der Vervielfältiger dient dazu, den Ertragswert der Immobilie ohne den Bodenwert zu bestimmen. Das Ertragswertverfahren ist praxiserprobt, hinkt aber bisweilen den explodierenden Mieten hinterher.