Informationen für Privatverkäufer

Informationen für Privatverkäufer 2018-11-26T11:59:47+00:00

Immobilie verkaufen

Für einen Immobilienverkauf gibt es viele Gründe, in jedem Fall muss vom Verkäufer einiges beachtet werden. Die wenigsten Eigenheimbesitzer sind routinierte Immobilienverkäufer, strukturierte Vorgehensweise ist daher unverzichtbar. Das Objekt eigenständig erfolgreich zu veräußern ermöglicht der nachfolgende Beitrag. Eine Anleitung durch den Verkaufsprozess.

Bevor der eigentliche Immobilienverkauf vorbereitet wird, muss der optimale Preis festgelegt werden. Zu hoch angesetzt, kann der Verkauf mühselig sein und sehr lange dauern. An die realistische Verkaufspreisermittlung muss mit der Beantwortung folgender Fragen herangegangen werden:

– In welcher Höhe ist der Verkaufspreis in jedem Fall anzusetzen, um eventuelle Belastungen zu tilgen?
– Wie schnell muss der Erlös verfügbar sein?
– Soll das fest integrierte Inventar auch verkauft werden?
– Ab wann wird die Immobilie nicht mehr bewohnt und frei zur Übergabe?

In der Regel weiß der Verkäufer zwar, welche Summe der Immobilienverkauf erbringen soll, doch nur eine professionelle Wertermittlung zeigt, ob der Wunschpreis realisierbar ist. Das Gutachten eines anerkannten Experten ist die perfekte Grundlage für den Immobilienverkauf, weil es alle entscheidenden Kriterien beinhaltet. Es sollte in jedem Fall von einem Fachmann für die Immobilienwertermittlung erstellt werden. Ein Immobilienbesitzer ist bei der Bewertung emotional gebunden und tendiert zu einem Preis, der potenzielle Käufer abschreckt. In diesem Zusammenhang muss jeder Eigentümer eine wichtige Entscheidung treffen.

Die marktgerechte Wertermittlung kann ein ortsansässiger oder überregional agierender Makler durchführen. In diesem Kontext sollte die Frage der Vermarktung geklärt werden:

– Verfügt der Besitzer über die zum Immobilienverkauf notwendige Zeit?
– Kennt er den genauen Ablauf und alle relevanten Aspekte?

In einem Umfeld mit wenigen Angeboten und hoher Nachfrage ist der Verkauf in Eigenregie durchaus realisierbar. Sofern der Eigentümer die einzelnen Schritte kennt und strukturiert vorgeht. Ein Makler kann nicht nur jede Immobilie objektiv bewerten, er verfügt auch über ausgezeichnete Marktkenntnisse und fertigt ein professionelles Exposé an. Natürlich arbeitet ein Makler gegen Provision, die vom Bundesland abhängig, Verkäufer, Käufer oder beide begleichen müssen. In der Regel erzielt ein Makler jedoch einen wesentlich höheren Preis und dem Immobilienbesitzer bleibt viel Aufwand erspart. Den richtigen Partner zum Immobilienverkauf finden Interessenten bei der Beachtung folgender Kriterien:

– Gesucht werden sollte ein Makler mit Erfahrung in der Immobilienvermarktung und mit gutem Leumund.
– Der Fokus sollte beim Erstgespräch auf dem persönlichen Eindruck liegen. Entspricht die Beratung den individuellen Wünschen?

Unabhängig von der Entscheidung gibt es einige Dinge, die der Eigentümer selbst beim Immobilienverkauf erledigen muss.

Jeder Haus- oder Wohnungsbesitzer benötigt zum Verkauf seiner Immobilie diverse Dokumente, zu denen zählen Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne und Immobiliengrundrisse sowie der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis. Zudem muss die Wohnfläche korrekt berechnet werden und eine Betriebskostenaufstellung sollte den Unterlagen beigefügt werden.

Alle Angaben aus den benannten Unterlagen fließen in die Vermarktung ein. Eine professionelle Exposé-Ausarbeitung beinhaltet für den Käufer relevante Daten und Bilder und dient zum schnellen Verkauf. Um möglichst viele Interessenten zu erreichen, kann der Eigentümer für seine Immobilie im Internet auf einer speziellen Plattform werben.

Jeder potenzielle Interessent wird das Haus oder die Wohnung besichtigen wollen, ein aufgeräumtes Ambiente ist für den ersten Eindruck entscheidend. Kleinere Schönheitsfehler sollte ausgebessert werden. Bei umfangreicheren Mängeln sind Nutzen und Kosten abzuwägen.

Bei der Besichtigung muss der Besitzer auf eventuelle Mängel aufmerksam machen und natürlich die positiven Aspekte der Immobilie hervorheben. Zudem sollte auf Umgebung, Verkehrsanbindungen und Infrastruktur eingegangen werden. Alle angesprochenen Kriterien sind wichtig, denn sie fließen in die späteren Verhandlungen ein.

Im Idealfall einigen sich Besitzer und Käufer schnell auf einen realen Preis, sofern die professionelle Wertermittlung als Grundlage dient. Es kann aber auch viel Geschick notwendig werden, um zu einem für beide Seiten zufriedenstellenden Kompromiss zu kommen.
Anschließend muss der Kaufvertrag von beiden Parteien beim Notar gemeinsam aufgesetzt werden. Auch wenn sich der Eigentümer für einen Makler entschieden hat, sollte er dem Termin unbedingt beiwohnen, denn es könnten Änderungen erforderlich werden. Der Notar wird vom Käufer gewählt und bezahlt. Beide Parteien erhalten jeweils einen Kaufvertragsentwurf und können über Details verhandeln.
Kommen keine Einwände gegen den Entwurf, wird der Notartermin anberaumt. Beide Parteien müssen persönlich erscheinen und den Vertrag unterschreiben. Nachdem die Unterschriften geleistet sind, veranlasst der Notar die Grundbuchumschreibung. Mit der sogenannten Auflassungsvormerkung ist dem Käufer das Objekt zugesichert. Der bisherige Eigentümer kann seine Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen.
Der Besitzer muss vor der Immobilienübertragung dem Notar einige Unterlagen vorlegen. Dazu zählen die Bewilligung zur Löschung eventueller Grundschulden und eine Unbedenklichkeitsbestätigung vom Finanzamt. Bei einer vermieteten Immobilie muss noch geklärt werden, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht.

Liegen alle Unterlagen vor, erhält der Käufer vom Notar eine Zahlungsaufforderung. Sofern die Immobilie finanziert wird, übernimmt der Notar auch den Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch.

Wie oben beschrieben, stellt sich der Ablauf des Immobilienverkaufs dar, sofern keine unvorhergesehenen Schwierigkeiten auftauchen. In der Praxis kommt es eher selten vor, dass der erste Interessent das Objekt kauft. Erfahrungsgemäß zieht sich bei durchschnittlichem Angebot der Verkauf über einige Wochen hin, erfordert mehrere Besichtigungen und kann je nach Immobilie auch zur Herausforderung werden. Im Idealfall sollte ein Eigentümer daher seine Immobilie von einem professionellen Makler-Unternehmen verkaufen lassen.

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