Typische Fehler beim Verkauf einer Immobilie

Typische Fehler beim Verkauf einer Immobilie 2018-09-06T10:10:38+00:00

Typische Fehler beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist ein Vorgang, der sich vom Verkauf beweglicher Güter deutlich unterscheidet. Dies betrifft nicht nur den Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, welcher im Vergleich zu mobilen Gütern in der Regel um ein Vielfaches höher liegt. Es gilt auch, einige rechtliche und steuerliche Besonderheiten zu beachten. Eigentümer, die in der Materie nicht bewandert sind, laufen leicht Gefahr, vermeidbare Fehler zu machen. Welche Fehler dies sein können soll im Folgenden erörtert werden.

Die Frage des richtigen Zeitpunkts ist eine, welche leicht unterschätzt werden kann. Wenn man nicht gezwungen ist, möglichst schnell zu verkaufen, sollte man den Zeitpunkt des Verkaufs sorgfältig planen. Abgesehen von örtlichen Gegebenheiten, etwa Bauvorhaben im Umfeld der Immobilie oder kommunale Besonderheiten, spielt hier selbstverständlich die aktuelle wirtschaftliche Situation eine große Rolle. In Zeiten, in denen etwa Geldvermögen keine oder nur sehr niedrige Zinsen abwirft, wird Immobilienbesitz besonders attraktiv. Dies kann sich sehr positiv auf den erwartbaren Erlös aus dem Verkauf auswirken.

Fazit: Wer die Möglichkeit dazu hat, sollte den besten Zeitpunkt für den Verkauf abwarten. Der Fehler, zum falschen Zeitpunkt zu verkaufen, kann den möglichen Verkaufserlös deutlich schmälern.

Der Verkauf einer Immobilie ist mit vielen Fragen verbunden. Wegen der besonderen Bedeutung von Immobilien gibt es auch zahlreiche gesetzliche und steuerliche Dinge zu beachten. Ohne eine sorgfältige Vorbereitung des Verkaufs kann man schnell etwas übersehen und dadurch nicht zu unterschätzende Nachteile erfahren.

So gilt es etwa beim Verkauf eines Hauses  zu beachten, dass zusätzliche Steuern anfallen können, wenn die Kriterien etwa für Spekulationsgeschäfte erfüllt werden. Es macht auch einen Unterschied, ob die Immobilie selbst genutzt oder vernietet ist. Je nachdem, wie der Verkauf dann bewertet wird, können Fragen auftauchen, wie Sie in Unternehmen Anwendung finden, für Privatleute aber unerwartet kommen können. Als ein Beispiel seien an dieser Stelle nur Abschreibungen genannt.

Auch juristische Fragen können den Verkäufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung völlig überraschend treffen, wenn im Vorfeld nicht mit Sorgfalt gearbeitet wurde. Die möglichen Fälle hängen stets von der spezifischen Situation ab und können an dieser Stelle nicht im Einzelnen aufgeführt werden. Als Beispiel sei die Bausubstanz angeführt. Stellt sich bei einem Erbe heraus, dass das Haus baufällig ist? Gibt es einen Anbau, der sich als nicht genehmigt herausstellt, also eventuell entfernt werden muss?

Solche und zahlreiche andere Fragen sollte man unbedingt vorab klären, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Fazit: Eine sorgfältige Vorbereitung ist dringend zu empfehlen. Es kann sich als ein ernstzunehmender Fehler erweisen, an dieser Stelle nachlässig gewesen zu sein.

Juristische Fragen spielen bei allen Verträgen/Kaufverträgen eine Rolle. Wegen der Bedeutung von Immobilen hat der Gesetzgeber hier einige Besonderheiten vorgesehen. Der Eintrag ins Grundbuch macht dies deutlich. Eine Immobilie kann, wie der Name es ja bereits sagt, nicht bewegt werden. Da sie ortsgebunden ist, müssen auch alle örtlichen Besonderheiten berücksichtigt werden. Mögliche Einschränkungen wie Denkmalschutz, etwa der Fassade, Einschränkungen durch Infrastruktur im Umfeld oder ökologische Besonderheiten (das Naturschutzgebiet vor der Haustür etc.) können im Einzelfall nicht nur Einfluss auf den möglichen Erlös haben, sondern auch juristische Fallstricke bereit halten. Um eine reibungslose Abwicklung des Verkaufs zu gewährleisten, sollte man also unbedingt alle rechtlichen Fragen im Vorfeld geklärt haben. Solche können  sich besonders auch dann stellen, wenn eine Eigentümer- oder Erbengemeinschaft besteht.

Fazit: Eine Klärung aller juristischen Fragen sollte unbedingt im Vorfeld erfolgen. Fehler, die an dieser Stelle gemacht werden, können im ungünstigsten Fall ernste Folgen nach sich ziehen

An dieser Stelle soll nicht die Frage behandelt werden, wie der höchstmögliche Verkaufserlös erzielt werden kann. Es geht um alles rund um den eigentlichen Vorgang „Immobilienverkauf“. Beratungskosten, Gebühren, unerwartete Investitionen  (wie Kleinreparaturen/Renovierungen  vor dem Verkauf etc.) sind hier ebenso zu nennen wie die Zahlungskonditionen, die mit dem Käufer vereinbart werden. Die Bonitätsfrage bezüglich des Käufers sollte nicht vernachlässigt werden, wenn man den Erlös für andere Investitionen plant.  Denn anders als beim Verkauf der meisten  beweglichen Güter geht es beim Immobilienverkauf  in der Regel um beträchtliche Beträge. Auch über steuerliche Fragen sollte man sich vorab Klarheit verschaffen wie etwa Fristen, Steuerfreibeträge und Absetzbarkeit, eventuelle Spekulationssteuer, aber auch ganz einfach die Frage der Einkommenssteuer. Im Falle einer Erbschaft gilt es selbstverständlich auch die Frage der Erbschaftssteuer zu berücksichtigen.

Fazit: Bevor man den Gewinn aus dem Verkauf anderweitig einplant, sollte man sich über alle möglichen Risiken und Kosten Klarheit verschaffen. Der Fehler, den Verkauf einer Immobilie nicht mit der nötigen Ernsthaftigkeit und Sorgfalt  zu behandeln, kann auch  nach Abschluss des Verkaufs noch Überraschungen mit sich bringen.

Nimmt man alles zusammen, wird deutlich, dass der Verkauf einer Immobilie ein komplexer Vorgang  ist, der in vielerlei Hinsicht Fachwissen erfordert oder zumindest viel Zeit in Anspruch nimmt, um sich mit allen anfallenden Fragen sorgfältig auseinander zu setzen. Wer in der Materie nicht zu Hause ist, kann leicht Wichtiges übersehen und dadurch vermeidbare Fehler machen.

Es wäre falsche Bescheidenheit, auf eine fachlich fundierte Expertise zu verzichten, wenn man unnötige Risiken vermeiden möchte. Eine professionelle Beratung in juristischen und steuerlichen Fragen ist ebenso wenig ein Luxus wie auch die Schätzung des Hauses, Grundstücks oder einer Eigentumswohnung durch erfahrene Gutachter.

Fazit: Mögliche Fehler, die teilweise auch große negative Auswirkungen haben können, lassen sich am besten vermeiden, wenn man fachkundige Unterstützung hinzu zieht. Der vielleicht größte Fehler ist es also, sich den Luxus zu leisten, auf eine solche Unterstützung zu verzichten.